Contratto d’affitto per studenti: qual è quello più adatto?

24 Ott Contratto d’affitto per studenti: qual è quello più adatto?

Il nuovo anno accademico è appena iniziato. Una delle prime questioni da affrontare per molti studenti è quella relativa alla scelta di un appartamento dove trascorrere i mesi universitari.

Ma qual è il contratto d’affitto più conveniente?
Vediamolo nel dettaglio.

La tipologia di contratto
Il contratto più adatto agli studenti universitari è il contratto transitorio o contratto di affitto per esigenze abitative di studenti universitari (introdotto dalla legge n. 431/1998), che prevede una durata transitoria della messa a disposizione dell’immobile da parte del locatore.

Durata minima e durata massima del contratto
Questo tipo di contratto può avere una durata minima di 6 mesi e una massima di 36, a discrezione delle parti, purché la decisione emerga inequivocabilmente, onde evitare la nullità della pattuizione. In caso di mancate indicazioni in merito alla durata, infatti, se le parti pattuiscono un periodo inferiore a 6 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di un semestre. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 36 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge. 

Durante il percorso universitario molte circostanze potrebbero intervenire
Lo studente potrebbe non gradire la routine degli altri coinquilini, potrebbe decidere di cambiare facoltà e trovarsi, quindi, ad abitare in una zona inidonea rispetto alla nuova scelta, potrebbe non avere ottimi rapporti con il proprietario della casa, tanto quanto potrebbe conoscere in un secondo momento dei colleghi universitari con cui voler condividere un appartamento nell’anno accademico successivo; tutto ciò considerato, le forme contrattuali a canone vincolato della durata di 3+2 anni od a canone libero di 4+4 anni, sarebbero svantaggiose.

Requisiti formali imposti dalla legge
La legge richiede una serie di requisiti formali, che devono necessariamente essere presenti affinché il contratto transitorio sia valido, ovvero:
– i dati anagrafici delle parti,
– la descrizione e l’ubicazione dell’immobile locato,
– il riferimento alla circostanza che il conduttore è studente universitario fuori sede iscritto ad un corso presso la locale Università od Università sita in un comune limitrofo individuato dagli accordi territoriali (quindi che è residente in altro comune e non in quello ove andrà a vivere in affitto – pena la trasformazione del contratto in quello ordinario ad uso abitativo),
– la durata (da 6 a 36 mesi),
– l’importo del canone di locazione (cioè la somma che il locatario – o conduttore – dovrà mensilmente corrispondere al locatore),
– la modalità di corresponsione del canone di locazione (è possibile pattuire il pagamento in contanti, purché si rispetti la legge sulla circolazione di somme di denaro),
– la dichiarazione del conduttore – a pena di sanzione amministrativa – di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relative all’attestazione di prestazione energetica (APE).
Il pagamento della sanzione, da corrispondere in solido in parti uguali, non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.
– l’eventuale scelta dell’opzione della cedolare secca al 10% per la tassazione del reddito da locazione da parte del proprietario,
– l’espresso divieto di subaffitto (previsto per legge per i contratti in questione),
– la ripartizione degli oneri.

Il contratto potrà essere validamente sottoscritto da uno o entrambi i genitori, in luogo allo studente che abiterà poi l’appartamento.

Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017
Il Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture ha predisposto un modello contenente tutto quanto sopra ed è rinvenibile all’allegato B del decreto ministeriale 16 gennaio 2017.

– Garanzia di pagamento di una cifra equa e predefinita per legge
Tale decreto, relativamente al canone di locazione, prevede che si tenga conto dei valori per aree omogenee, cioè si garantisce al conduttore il pagamento di una cifra equa e predefinita per legge: il limite massimo richiedibile è fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti. Di fatto la possibilità di trattativa e determinazione delle parti rimane comunque ampia, sebbene circoscritta nei limiti previsti dagli accordi territoriali.

– Disdetta e rinnovo del contratto
Un ulteriore aspetto rilevante, è quello che attiene la possibilità di disdire il contratto transitorio o recedervi anticipatamente.
Alla scadenza del contratto è previsto un rinnovo tacito, automatico, per un periodo di pari durata; onde evitare tale rinnovo, il conduttore dovrà inviare la disdetta al locatore, entro 3 mesi dalla scadenza del contratto. In caso di gravi motivi, entro il medesimo termine, sarà possibile, per il conduttore, recedere anticipatamente. Non è concessa analoga facoltà al locatore.
Recesso e disdetta dovranno avvenire con le modalità indicate in contratto, è consigliato comunque l’invio di una raccomandata A/R all’indirizzo di residenza del locatore.

– Contratto unitario: sottoscrizione del medesimo contratto da parte di tutti i coinquilini
Una questione sottovalutata, che spesso si palesa, è quella della possibilità sottoscrizione del medesimo contratto da parte di tutti gli studenti abitanti l’appartamento, che quindi prendono in locazione, in solido, l’intero locale, piuttosto che sottoscrivere ognuno il proprio contratto, disciplinante l’utilizzo della propria stanza e delle zone comuni. La sottoscrizione di un contratto unitario comporta la responsabilità solidale dei sottoscriventi: un esempio fra tutti è quello del mancato pagamento del canone, entro i termini, da parte di un solo studente; questo, infatti, comporta la messa in mora di tutti gli altri, sebbene abbiano regolarmente corrisposto la propria quota.

Anche relativamente alla possibilità di recesso si presentano dei problemi: se uno dei conduttori dovesse recedere, gli altri dovrebbero pagare al locatore l’intero canone facendosi carico pro quota della parte di affitto lasciata scoperta dal coinquilino uscente. In ogni caso, per ovviare a tale circostanza, con consenso del locatore, gli studenti rimasti possono sostituire quello uscente, con un altro studente disponibile a subentrare nel contratto.

– Registrazione all’Agenzia delle Entrate
Il contratto transitorio deve essere necessariamente registrato all’Agenzia delle Entrate, perché di durata superiore a 30 giorni.
Fiscalmente tale contratto prevede agevolazioni per ambedue le parti, una fra tutte è la possibilità che ha il locatore di optare per la cedolare secca: in questo caso, in sede di registrazione e di rinnovo annuale, non è dovuto il pagamento dell’imposta di bollo (16 euro ogni 4 pagine di contratto) e dell’imposta di registro.

In ogni caso si consideri che è certamente indicato rivolgersi a un legale che rediga un contratto idoneo o che verifichi il modello proposto dal proprietario: infatti, qualsiasi previsione contrattuale contra legem è nulla e viene sostituita di diritto con quanto sancito dalla legge o dagli accordi territoriali.

A titolo esemplificativo
È bene valutare con esperti in materia l’equa ripartizione degli oneri, specialmente quelli che in un primo momento si tende a non prendere in considerazione, quali la manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti, le spese di condominio, le spese relative alla manutenzione ed utilizzo dell’ascensore, del servizio di portierato, del servizio di pulizia e così via. Si ribadisce quindi che, date tutte le peculiarità del contratto in questione, una consulenza legale sarebbe utile e potrebbe evitare eventuali liti future.