Cura Italia: Diminuzione del Canone di Locazione per le Attività Commerciali

17 Apr Cura Italia: Diminuzione del Canone di Locazione per le Attività Commerciali

Con il decreto “Cura Italia”, è stato riconosciuto esclusivamente ai conduttori di immobili rientranti nella categoria C1, per il mese di marzo 2020 (ma non si esclude che la misura venga prorogata per il mese di aprile) un credito di imposta, da utilizzare in compensazione per mezzo di Modello F24, pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione effettivamente pagato nel mese di marzo.

Tale misura, per quanto utile a mitigare l’impatto della crisi determinata dall’obbligo di chiusura di “negozi e botteghe”, non risolve il
problema di liquidità che sta colpendo i conduttori di unità immobiliari ad uso commerciale.
Nella normativa, tra l’altro, manca la previsione espressa di una tutela dei conduttori di immobili ad uso diverso, i quali sarebbero costretti al pagamento dei canoni di locazione anche non potendo mantenere aperte le proprie attività.

Viste, comunque, le sopravvenute condizioni emergenziali, si auspica che tra i conduttori e i locatori degli immobili si ottengano accordi in forma privata, volti al superamento della contingente grave crisi. Il locatore, a fronte alla richiesta di riduzione del canone concordato, potrebbe, infatti, accettare di modificare equamente le condizioni del contratto. In soccorso del conduttore è possibile invocare gli artt. 1218 (non responsabilità nel ritardo della prestazione a causa dell’impossibilità non imputabile al debitore), 1256 (impossibilità sopravvenuta), 1258 e 1464 del Codice civile (riduzione della prestazione per prestazione parzialmente impossibile).

Naturalmente, va considerato che il locatore potrebbe contrastare il rifiuto al versamento del canone in quanto l’impedimento non è legato a un’impossibilità dipendente dal bene, ma a un provvedimento dell’autorità che attiene alla licenza e all’utilizzo commerciale del bene che resta, comunque, nella disponibilità del conduttore.

Anche in tal caso, tuttavia, si ritiene motivata e sostenibile la sospensione del versamento. Infatti, se il contratto è ad uso commerciale, il contatto con il pubblico costituisce una qualità essenziale e irrinunciabile dell’uso del bene immobile accordato alla parte, quindi il caso del conduttore che non possa fruire liberamente dell’utilizzo commerciale dei locali a causa di un provvedimento dell’autorità, ricade nell’ipotesi di impossibilità sopravvenuta, che libera dall’obbligazione in quanto integra i requisiti previsti dall’art. 1256, del Codice civile.

Resta da sottolineare, però, che nel caso si addivenisse alla stipula di tali accordi, occorre registrare la scrittura privata in esenzione di imposte, unica possibilità per il locatore per non pagare le imposte sul canone non effettivamente riscosso. Con la registrazione dell’atto, infatti, il proprietario potrà comunicare all’Agenzia delle Entrate il nuovo canone annuo sul quale saranno dovute le imposte.

Per la registrazione è necessario compilare il Modello RLI riportando i dati relativi al contratto e allegare la copia dell’accordo debitamente
sottoscritto. La registrazione di questi atti non può essere svolta tramite i canali online delle Entrate, ma solo allo sportello dove era stato registrato l’atto originario. In considerazione dell’emergenza Covid, si pensa che sia sufficiente l’invio di una Pec alla direzione regionale di competenza allegando tutti i documenti necessari.

Nel caso invece di riduzione del canone dio locazione per qualsiasi tipo di contratto già registrato, dovrà essere sottoscritto dalle parti il Modello 69 che potrà essere registrato in via telematica.